신도시만 골라서 투자하시는 친척어른의 투자법

글쓴이 : ㄲhㅂl

출처 : http://gall.dcinside.com/immovables/1706999

등록일 : 2017-11-29 03:51:16

경상도 거주하시는 은퇴한 70대 당숙이심

50중반때부터 60대 은퇴후 준비하시느라 부동산 투자하셨음

처음엔 거주지 시내 번화가 아파트 한두채 전세끼고 사고팔고 하는데 차익이 거의 없어 재미를 못보셨다함

그러다가 신도시내 택지를 우연히 어거지로 분양받으셔서

퇴직금으로 다가구? 상가주택? 그런거 지으심

집완성될때까지 살려고 그 신도시 아팟도 분양받으심 기존 시내집팔고

집다 지어지자 아팟값이 꽤 올라 시세차익을 빠른 기간안에 실현

지은 집에서 거주하면서 세도 받고 연금소득까지 하니 대출금 갚고도 돈이 남아서

다른 신도시들에 투자하기 시작함

*최대한 초기에 들어가서 적당히 올랐다 싶으면 분양권 상태이든 전세만기 많이 남았어도 바로바로 매도해서 목표수익 얻고 처분

-보통 신도시에서 가장 먼저 분양하는 단지들이 그 신도시의 중심지역에 입지가 가장 좋을 확률이 크다하심

그럼 아무리 마피 쏟아지는 신도시라도 그 단지는 몇년후 마지막 단지 분양할때만 되도 피가 꽤 붙어있다고 

-어떤 신도시의 가능성을 봤는데 진입 타이밍이 늦었다고 판단되면 그 신도시내 입지 떨어지는 아파트보다 기다렸다가 거의 끝무렵에 분양하는 오피스텔이나 주복단지를 잡는게 좋다함 상업지에 역세권 입지일 확률이 크다고

수도권 신도시라면 저런곳이 필연적으로 역이 생길지역이고 지방 신도시라해도 버스교통의 요지가 된다함 역세권=교통요지

-예산이 한정적일 경우 여러 신도시 혁신도시 택지지구 비교해서 한곳만 매수 가능한 상황일때 그 여러곳이 비슷비슷해보일때 미래가치 판단하는 방법은 각각의 공공분양 단지 질을 비교해보면 알수 있다함 

특히 서울이나 거점 광역도시로부터의 거리만 보고 판단하는게 가장 어리석다고 더 먼곳이어도 같은 공공분양인데 더 미래적으로 현대화하고 최대한 공들인 지역이 기타 교통망들 soc예산이 앞으로도 투입될 곳이기에 ㄱ신도시 민영수준단지를 ㄴ신도시 공공분양에서 구현한다면 ㄴ신도시 물건(그해당 공분 아니고 민영이라도)위주로 투자할것

-가장 중요한건 매도 시점 신도시 아파트는 최대한 일찍 진입해 목표 수익률(너무 높게 잡지 않을것)달성하면 일단 최대한 일찍 처분 

보통 거의 완성되고 입주도 거의 마무리될 즈음에 바로 매도해도 무방 

너무 욕심부리다 계속 보합상태로 자금이 묶이는것보단 나중에 다시 진입하더라도 초반상승기때 얼른 빠질것

-초반 이익 실현후에도 발전 가능성이 특별히 보이는 곳이라면 적당한 시기에 재진입하여 장투로 감 

-신도시내 미분양된 물량을 유심히 주시하고 있다가 자격요건이 완화되서 다음 투자에 불이익 조건없어질 때 낚아채라

(특히 너무 먼지역이라 가까운 다른곳보다 공들였는데 약간 비싸서 미분양인 곳들 무조건 잡아라 이런동네 특징은 확실한 직주근접이 되므로 자족도시로 성장가능성 보고 고급화시킨것. 그러므로 당장 대도시 접근성이나 교통권에서 먼 입지일지라도 그 도시 자체의 자생이 가능하므로 후일 시내 교통이라도 개선될수밖에 없음)

-여윳돈이 많다면 아파트보다 택지 분양받아 짓는게 월등한 수익이 난다 

**가장 중요한 것-도시의 계획과 발전을 사람들의 심리나 행동으로 파악하려고 하지 말것. 그 심리와 행동은 모두 정부나 국토부 각 지방자치단체의 정책과 개발계획에서 기인한 결과물일 뿐이다 

사람들이 어디로 몰린다? 그곳으로 몰릴 여건을 조성해둔것때문이다. 특정 지역으로 인구 분산을 의도 하는데 생각보다 움직이지 않는다? 그럼 또 다시 각종 혜택과 정책들로 이동하게 만드는게 가능함

이동이 가장 쉬운 대상은 1. 탄탄한 직장을 강제 이동-세종시 혁신도시-직장에 묶인 사람들에게 거주 혜택을 줌/ 어느곳이든 공무원 아파트가 있다면 그지역을 주시할것 서울 경기 인근에도 있을것임

2. 직장이 변변치 않은 저소득층-저렴한 임대아팟 살게해주면 기존 일을 관두면서 가장 쉽게 이동하는 계층-그래서 신도시 인구를 채우기 위해 임대는 필수적으로 넣는것

3. 아직 뚜렷한 기반이 없는 사회초년생 예비신혼부부-이 계층의 유입이 도시발전에 가장 큰 힘이기에 의도적으로 유리한 특별공급 혜택을 많이 주고 있음

->대다수 사람들이 임대가 늘어나는 동네의 땅값이 떨어질거라 오판하지만 임대아파트가 많이 생기는 곳은 임대뿐만 아니라 일반 분양수도 늘어나서 결과적인 인구유입을 의도하는 곳이다 임대를 안고 있어도 오를수밖에 없다. 더 정확히 말하자면 오를 곳에는 반드시 임대아파트가 있을수밖에 없으므로 임대 물량이 새롭게 생기는 지역을 기피하지 않고 과감히 매수하면 수익을 얻을수있음 

그 외에도 많은 이야기 들었고 다른 어른들이 서울 재개발 재건축 얘기도 하셨음

저 신도시이론이 서울내에서도 비슷하게 적용될수 있을거라 하셨음 이건 특정 지역들을 짚어가며 하신 얘기라 여기 다 풀긴 곤란할듯함

역시 인터넷상 젊은 초보 개미들보다 수십년 잔뼈굵은 큰돈 굴리는 분들의 몇십년 생생한 경험담이 훨씬 도움되었음